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こちらのページは、今後、投資用不動産のご購入をお考えの方に是非見て頂きたいページです。千差万別の不動産において少しでも見極めるためにご参考いただければ幸いです。
活用方法によっては人生を豊かにしてくれる不動産には多くのリスクがつきまといます
投資用不動産とは、その種類（アパート・マンション・ビル・区分所有・戸建など）、価格、評価、キャッシュフローなど、同じものは2つとなく、検討には様々な要素が絡み合っております。ですがその前に、何のためにご購入されるのかしっかりと考えなくてはなりません。将来の年金の代わりに、節税のため、相続税対策、等々多くの活用方法があるのも事実であり、不動産とは活用方法によっては人生を裕福にしてくれる可能性のあるものです。
まず、ご購入時に必要な諸経費は
- 売買金額
- 不動産登記費用
- 不動産取得税
- 固定資産税清算金
- ローン手数料
- 印紙代
- 火災保険料
- 仲介手数料
おおよそ上記の項目がご購入までに必要な経費です（不動産取得税はご購入後の数か月後に支払います。仲介業者がいる場合には必ずその金額の確認をお願い致します）。
火災保険についても種類が豊富で、物件の形態によって考える必要があります。また地震保険も多少高くても入っておくべきものです。水害などが発生した場合にも活用できる保険内容が良いでしょう。
ただし、仲介会社の担当者が教えてくれる事はここまでで、これ以降についてはオーナーご自身が考えなくてはなりません。
また、よく言われます「表面利回り〇%」という表記ですが、これは全く意味を持たない数値です。そこで「実質利回り」（NOI）という言葉があります。これは収入に対して管理料、光熱費や固定資産税が差し引かれた利回りの事です。
また利回りとは売買価格に対して10年間保有した場合に得ることのできる収入の指標ことで、10年間に何のトラブルや災害もなく進んだ場合の数値であり、これも10年もの長い間に何も起こらない訳がありません。
では、10年の間に何が起こりうるのか？
当然ですが、借りて下さる賃借人がいて、その方々から賃料を得るわけですが、得るものがあればリスクもございます。
- 退去のリスク
- 空室のリスク
- 修繕のリスク
- 災害のリスク
上記は所有時に伴うリスクであり、以下のランニングコストが絡みます。
- 固定資産税（土地・建物）
- 管理料
- 光熱費（電気代、水道代等）
- 清掃料（敷地・共用部分）
- 保険料（損害・火災・地震等）
また、忘れてはいけないのは
- 賃料滞納のリスク
です。
また、諸経費にローンを組んで購入されている方は「利息」も経費になります。
特にリスクについては突発的に発生するため、その対処のための金銭的な備えを常に考えておくことがとても重要です。さらに、ローン返済額を収入が上回っている場合にも「利息」以外は税金の対象になりますので、管理会社のみならず税理士など専門家と常に話し合える環境も必要でしょう。
ご購入時に満室だったとしても必ず入退去は発生し、また室内の修繕も発生します。また退去からどのくらい空室が続くか、空室が2部屋、3部屋となった場合に、ローン返済額とのバランスおよびキャッシュフローはどうなのか、これも大事な要素です。
更には、購入された物件の近くに、他の物件が現れる、つまりライバルの出現等、様々です。
それらを複合的に監視して、常に側にいるのが管理会社ですが、その管理会社の良し悪しも重要な要素です。
起こりうる小修繕については、別ページにございます修繕ランキングをご参考にして下さい。
さて、これだけのリスクを抱えながら、当面保有する不動産です。逆に申し上げれば絶対に失敗は許されません。その覚悟をお持ちいただき、ご購入をご検討ください。
最後に、不動産は持っている人を幸せにするものです。ですが、空室の長期化や修繕の積み重ねによって、不安になったり、イライラしたり、怒りっぽくなったりするものです。ただそれでは不動産本来の意味を成しません。どうか、そういった場合にも冷静に落ち着いて対処することを心がけてください。投資用不動産を持っていれば誰でも幸せになれるのではなく、その立ち回りで所有者の真価が問われます。それが「オーナー業」という職業です。何卒、ご参考にして下さい。
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