入居者募集方法―入居者募集における仲介会社との契約の種類と特徴

入居希望者を探して内見に連れてきてくれる仲介会社とオーナーの関わり方は様々です。仲介会社との入居者募集に関わる契約にはどのような種類があるのでしょうか？契約ごとにメリットとデメリットが大きく異なるのでよく検討してから選びましょう。

媒介契約と代理契約、それぞれにメリットとデメリットがあります

賃貸経営の肝は、入退去のロスを極力減らして稼働率を高めることです。そのためのキーポイントが、“客付け（リーシング）”、つまり入居希望者を探して内見に連れてきてくれる仲介会社の力です。では、オーナーと仲介会社の入居者募集契約には、どのような種類があるのでしょうか。
オーナーと仲介会社の関わり方には、3つのパターンがあります。

1. 自主管理オーナーが直接、仲介会社に入居者募集を依頼する方法
2. 管理会社に建物管理を任せつつ、入居者募集は個別に仲介会社に依頼する方

これら2つは、自分で仲介会社を探して媒介契約を結び、成約した時に仲介手数料を払います。

3. 管理会社に入居者募集から建物管理までの全てを任せ、管理会社を通じて仲介会社に動いてもらう方法

これは管理会社との代理契約となり、仲介会社とは直接関わりません。

媒介契約と代理契約の契約内容の主な違いと、メリット・デメリットを以下の表にまとめました。

媒介契約と代理契約―契約内容の主な違いとメリット・デメリット

	媒介契約	代理契約
不動産会社の活動内容	貸主から依頼を受け、借主をあっせん（仲介）。複数社に依頼できるタイプが普通だが、1社限定の契約もある。それぞれ売買仲介の「一般媒介」と「専任媒介」に相当	貸主から依頼を受けて、入居者募集活動を代行する。他社に重ねて媒介依頼をすることはできない。貸主と協議しながら、入居者選定や審査、賃貸借契約の締結も行える
メリット	情報を流す仲介会社が多いほど営業窓口が増え、店舗で物件紹介をしてもらえる可能性が高まる 特徴のある物件であればPRしやすく、会社間で競争原理が働き、早く入居者が決まる確率が高まる	必ず自社を通して契約し、代理報酬が得られるため、入居者募集にコストをかけられる 窓口を一本化できるので、カギの管理など、募集活動に関わる労力がかからない
デメリット	他社で決まると報酬が得られないため、インセンティブがないと営業に消極的なこともある 複数社からの問い合わせ対応や内見時のカギ管理など、オーナー側の手間がかかる	自社系列の仲介会社で決めようとして客付け会社に広く情報を提供しないケースがある 競争原理が働かないため、入居者の決定に時間がかかり、空室期間が長引きやすい

入居者募集に関する不動産会社との契約の種類

売買仲介の場合、媒介契約は一社限定の専任媒介と、複数の会社に頼める一般媒介があり、専任媒介は業者間の「不動産指定流通機構（レインズ）」 への物件登録や定期的な業務報告義務があります。
賃貸仲介の場合はこうした規定はありませんが、一社と専任媒介契約を結んで窓口を一本化し、レインズへ物件情報を登録することが多いようです。
売買の場合は専任媒介で任せるのが良いと言われますが、賃貸住宅の集客ではなるべく多くの会社に情報を出して、内見の機会を増やす方が賢明かもしれません。
また、管理会社に代理契約で任せていた場合は、自社の仲介部門や提携した仲介会社の動きが良くないケースもあります。手数料収入を増やすために、情報を囲い込んで公開しないケースもあるからです。
その場合は、入居者募集のみを切り離した方がいいでしょう。

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